土地から探す家づくり〜マイスターホームは大阪府池田市の地域密着型工務店です

新着土地情報

区画図 現地土地 ■2階建て参考プラン（駐車場1台） 延床面積95.22�u 南東方向外観イメージ 正面外観イメージ LDK16.8帖イメージ アイランドキッチンスマートステップイメージ	*ご成約ありがとうございました* ■箕面市桜井3丁目土地 　　2,280万円 　　93.91�u（28.4坪）更地（建築条件付き） ・阪急電鉄箕面線『桜井駅』徒歩8分 ・閑静な住宅地　住環境良好 ・建ぺい率60％ ・容積率160％ ・用途地域：一種中高 ・南小学校(約750m/徒歩10分) ・第三中学校(約1100m/徒歩14分) ・前面道路約４ｍ、高低差ございませんので駐車も楽に出来ます♪ ・近隣にはスーパーやコンビニ、病院等あり生活至便な立地 ・高速道路のインターや空港も近いので旅行や遠出も便利です 建築は自由設計でマイスターホームが承ります。 標準仕様資料あります。 ★自由設計なのでお好みでこだわりのマイホームを新築できます。

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土地から探す家づくりとは？

弊社のお客様は建売を購入される方もおられますし、土地から探してこだわった住宅を建てられる方もおられます。さてどちらがいいの？

おそらく不動産屋に行けばほとんどが建売を薦められます。何故か？

不動産屋にとっては 建売を売るほうが時間もかからず簡単だし仲介手数料も多く取れるからです。

たとえば建売4000万と土地2000万を購入して 住宅2000万のこだわり住宅を建てる方を比較してみますと

建売（4000万）の仲介手数料は1,386,000円（買値×３％+６万＋消費税）です。それに比べて土地（2000万）の仲介手数料は726,000円となります。

あと不動産屋にとって土地を販売するのは非常に手間がかかるのです。何故か？ ほとんどのお客様が住宅ローンを組まれます。でも土地だけで住宅ローンは組めないのです。お客様も土地が気に入ったとしてもそこに希望の住宅が希望の予算で建てられるかどうかを知りたいはずです。

そこで不動産屋は知り合いの工務店やハウスメーカーに依頼してプランと概算見積を出してもらって土地＋建物の総額金額で金融機関に審査してもらいます。スムースにいけばこれで契約となり仲介手数料はもらえるのですがまず１回目で決まることはありません。プラン作成中にその土地が売れてしまったり、住宅予算がオーバーして住宅ローンが通らなかったりすることが多々あります。

だから不動産屋の立場からすればめんどうくさい土地売より建売を薦めるのです。これはお客さん目線ではなく自分目線（不動産屋目線）の営業となってしまっています。

こだわりの住宅を希望しているお客様は次にハウスメーカーの住宅展示場に行きます。ハウスメーカーなら大手だし土地から一緒に探してくれるのではと思い展示場にいきます。でもここでもなかなか相談にのってくれません。何故か？ 私もハウスメーカーの営業をしていたのでわかるのですがお客様に対して優先順位をつけています。優先順位はいろいろあるのですがアンケート用紙を見て土地があるかないかは営業マンにとって大きな違いがあるのです。

ハウスメーカーの営業マンは土地がある方を優先的に営業活動をします。何故か？

営業マンが不動産情報をあまり知らないということもありますが一番大きな要因は土地を持っていないお客様は時間がかかることを知っているからです。 不動産統計で土地から探す方の平均は１年４ヶ月だそうです。 （これは真剣に探してくれる業者がいてないのでこのぐらいの期間がかかってしまうように思えるのですが）

ハウスメーカーの営業マンは毎月のノルマに追われています。今月 来月契約してくれそうなお客様を必死に探しています。だから１年以上も先のお客様のことより土地を持っている方ばかり営業をするのです。

土地から探してこだわりの家を建てるにはどうしたらいいのでしょうか？

マイスターホームがお勧めする土地探しの手順

◆ まず土地と建物の総予算を把握してください
年収からの返済率 毎月いくらぐらいなら住宅ローンが返せるかなどから提示 できればファイナンシャルプランナーなどによるライフシュミレーションの提示

◆ ご希望の家 こだわりの家の予算を把握してください
気になっている工務店やハウスメーカーに行って、望む大きさ 間取り 仕様などを 伝えていくらぐらいなるかを概算でもいいから見積をもらってください。 （マイスターホームも初めに住宅の希望を聞き 諸費用を含めた概略図面 概算見積書を提出いたします。）

◆ 土地の予算を把握します
総予算から建物の金額と諸費用を引いてください
総予算‐（建物の費用+ 諸費用）＝ （土地の費用+諸費用）
これで土地に当てられる予算を把握できます。
（注意） 住宅予算を無視して先に土地を決めてご希望の住宅が建てれない事例はたくさんあります。

◆ ご希望の土地を探します
この時点でお客様は土地購入資金は〇〇円までと予算が決まっていますので不動産屋にも行っても探してもらいやすいと思います。そして建築する住宅のプラン 概算見積書も持参します。これなら不動産屋も土地を紹介しても手間（住宅ローンの事前審査にプラン図 概算見積書が必要）がかかりませんので真剣に探してもらえると思います。

マイスターホームは不動産部門もございますので他の不動産屋と同じように真剣に探させていただきます。池田市 箕面市 豊中市 だけでも毎日 平均１０件以上の新規物件が出てきます。たくさんの土地（ご希望でない土地もみてください。希望条件が変わる場合もあります）を見なければ本当に良い物件は探し出せないと思います。また１００％の希望通りの物件は出てこないと思います。経験上７０％以上希望に合えばすごく良い物件だと思ってください。ですから希望条件に優先順位をつけていただき絶対外せない条件を２個ぐらいに絞って探してください。

マイスターホームのお客様では約３ヶ月ぐらいで決断される方が多いように思います。３ヶ月も見ればその地域の相場勘もわかってきます。あの時買っておけば良かったと思う土地（他のお客様に先に申し込みされてしまった土地）も１回か2回」出てきます。 でもたくさんの物件を見ることによりその土地の長所 短所もわかってきます。そして一部の妥協点もありながら決定されていきます 。

◆ 土地の決定 プランの決定
気になる土地が見つかったら工務店やハウスメーカーにその土地でのプランや見積をさせてください。前もって概算プラン 見積を作成していますのでそんなに時間はかからないと思います。

そして、全体でいくらになるかを理解した上でその土地を買うか買わないかの判断をしてください。（アドバイス：経験上 住宅の場合は後でショールームなどに行って追加になる場合が多いので少し余裕のある資金計画にしてください）

◆ 土地の契約・決済 住宅の請負契約
土地から探す家づくりは建売と違って先に土地購入資金を支払うことになります。ですから住宅ローンも土地決済時と住宅完成時とで２回住宅ローンを組む場合があります。（銀行によってシステムが違いますので気をつけてください）

今現在賃貸住宅にお住まいの方は住宅ローンと賃貸住宅の家賃が新築が完成するまでWの返済が始まります。銀行によっては新築が完成するまで猶予してくれるところもありますのでその辺りはご相談下さい。

土地から探す家づくりは 建売購入よりはお客様にとっても手間がかかることかもしれません。総金額も建売より価格もあがるかもしれません。おそらく先にも述べたように不動産業者にとっても建売を販売したほうが手間もかからないし手数料も多くいただけるので経営的にはいいのかも知れません。

弊社は建売も 注文建築も施工しております 正直 建売のほうが手間はかかりません。注文建築の時の打ち合せは建売と比べて比較にならないほど時間と手間がかかります。

でもお客様も注文建築で建てた方が愛着度が増えるように弊社もやりがいはありますし、お客様と打ち合わせをたくさんする度にお客様の性格もよくわかり、いいものをつくりたい。このお客様に喜んでもらえるようよう頑張っていきたいと思っていきます。

また、幣社で土地を探して他のハウスメーカーや工務店で建築されることもあります。工務店からみた土地探し（たとえば土地が安くても建築費が通常より高く付く場合など建築業者からアドバイスさせていただきます）をさせていただきますのでご用命の時はぜひ相談ください。

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